2.1 Activiteitenoverzicht
In het onderdeel ‘Activiteitenoverzicht’ geeft u informatie over de activiteiten van de corporatie en haar eventuele verbinding(en) met oplevering in de perioden forecast verslagjaar 2026 en prognosejaren 2027 tot en met 2036.
In het activiteitenoverzicht (2.1) en de financiële overzichten wordt verwacht dat alleen de realiseerbare investeringsbegroting is opgenomen. Het is van belang dat de meerjarenbegroting en dPi een zo realistisch mogelijke inschatting bevatten van het (investerings)programma, aansluitend op de interne besluitvormingsprocessen en de prestatieafspraken.
In onderdeel 2.2 projectenoverzicht nieuwbouw vult u de volledige projectenportefeuille nieuwbouw in. Dit kunnen zowel harde als zachte projecten zijn. Via de statusvelden in dit hoofdstuk ontstaat per project een indicatie van de hardheid. Dit overzicht bevat naar alle waarschijnlijkheid meer projecten dan het activiteitenoverzicht (2.1), de prognose van ontwikkeling bezit (2.3) en de financiële overzichten (2.7 en 3). Voor die hoofdstukken is de verwachting dat een zo realistische mogelijke inschatting wordt ingevuld. Dit kan betekenen dat in de eerste jaren zachte projecten achterwege blijven en dat voor latere prognosejaren een realistische schatting van kasstromen, aantallen en waarde wordt gemaakt, ook als hier nog geen concrete activiteiten bekend zijn.
Het activiteitenoverzicht bestaat uit de volgende onderdelen:
A. Nieuwbouw exclusief bestemming koop; B. Aankoop; C. Verkoop aan toekomstige bewoners; D. Verkoop aan overigen; E. Sloop; F. Verbetering bestaand bezit; G. Nieuwbouw met bestemming koop; H. Transacties van DAEB TI naar Niet-DAEB TI; I. Transacties van Niet-DAEB TI naar DAEB TI. J. Samenvoeging en splitsing
Bovenstaande onderdelen vult u, voor zover van toepassing, in voor DAEB, Niet-DAEB en geconsolideerde niet-DAEB verbindingen.
Let op
Voor het verlicht regime moeten eventuele transacties binnen de TI tussen DAEB en Niet-DAEB als activiteit(en) bij de onderdelen H en I (Transacties binnen TI) van hoofdstuk 2.1 ‘activiteitenoverzicht’ opgenomen worden.
In het portaal wordt in het activiteitenoverzicht, onderdeel ‘2.1 B – Aankoop’ op de regel ‘Aankoopkosten’ de aankoopprijs, inclusief de bijkomende kosten ingevuld.
Wijzigingen
De belangrijkste wijziging ten opzichte van de dPi2025 is:
‘Marktwaarde’ vervalt uit alle overzichten.
Onderscheid onderhoud en verbetering
Voor onderhoud en beheer is een gemeenschappelijke set definities voor woningcorporaties beschikbaar. Deze kunnen zij gebruiken voor de balans (beleidswaarde en marktwaarde op basis van waarderingshandboek), het kasstroomoverzicht en de winst-en-verliesrekening in de verantwoordingen. De definities zijn opgenomen in de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In de Kennisbank van SBR-wonen is een Q&A behorende bij de gewijzigde definities onderhoud & beheer opgenomen. Deze Q&A is ‘dynamisch’ en wordt indien nodig periodiek bijgewerkt op basis van vragen en voorbeelden vanuit de praktijk.
Evenals voorgaand jaar, geldt een integrale toepassing van de set van definities (onderhoud, verbeteringen en beheer) op de begroting over 2027 (dPi2026).
Realiseerbaarheid meerjarenbegroting
Aw & WSW vragen nogmaals aandacht voor het kader dat in deze handleiding is vastgelegd met betrekking tot het opstellen van de meerjarenbegroting. De op te nemen activiteiten moeten een zo realistisch mogelijke inschatting zijn van een haalbare transitie (in omvang en realisatieperiode) die aansluit op de portefeuillestrategie (zie Q&A). De Aw en WSW hebben daarnaast over dit vraagstuk een publicatie op de website geplaatst die in dit verband van belang is.
Clustermogelijkheid projecten (onderhoud/investering)
De memo onderhoud en beheer opgenomen in de RTIV geeft kaders voor verantwoording van onderhouds- en beheerkosten. Naar aanleiding van enkele praktijkvoorbeelden vragen Aw en WSW extra aandacht voor de clustermogelijkheid binnen het geldende kader (zie Q&A).
Beheer in vastgoedexploitatie en de normafleiding t.b.v. beleidswaarde
Het vraagstuk van toerekeningen roept in de praktijk nog vragen op. Daarom brengen we graag de eerder gepubliceerde Q&A’s van 27 oktober 2020 en 20 maart 2023, die nadere duiding geven op dit onderwerp, extra onder de aandacht.
Voor elke activiteit worden de volgende onderdelen uitgevraagd:
Het aantal eenheden;
De kosten / opbrengsten;
De (mutatie in de) marktwaarde;
De (mutatie in de) beleidswaarde.
Let op
Alle in te voeren aantallen en bedragen (dus ook de kosten) worden in dit hoofdstuk als positieve waarden ingevuld. Dit geldt uiteraard niet voor situaties waarbij wel sprake is van feitelijk negatieve waarden (bijvoorbeeld negatieve marktwaarde parkeervoorzieningen). In dit specifieke geval moet een negatieve waarde ook als zodanig (dus negatief) worden ingevuld. Het begrippenkader en de definities voor ‘eenheden’ in de gegevensuitvraag van de dPi wijken niet af van de gegevensuitvraag van de dVi.
Het aantal eenheden is een optelling van de verschillende typen bezit die worden opgeleverd, verkocht of gesloopt in dat jaar. Het gewogen aantal eenheden wordt in dit onderdeel uitgevraagd. De volgende wegingsfactoren zijn voorgeschreven voor de verschillende typen bezit:
Woonruimte (zelfstandig)
1,0
Woonruimte (onzelfstandig)
1,0
Intramuraal zorgvastgoed
1,0
Bedrijfsruimte
1,0
Maatschappelijk vastgoed
2,0
Parkeergelegenheid
0,2
Overig bezit
0,2
Voor Intramuraal zorgvastgoed geldt dat de afzonderlijke verhuurbare eenheden (in plaats van 1 eenheid, het overkoepelende contract) verantwoord worden.
Vastgoed in de portefeuille van de corporatie dat naar aard en gebruik niet eenduidig bij een van de onderscheiden reguliere vastgoedtypen (woonruimte, bedrijfsruimte, parkeergelegenheid etc.) is onder te brengen én op basis van het waarderingshandboek wordt gewaardeerd (mits er sprake is van juridisch en/of economisch eigendom die aanleiding geeft tot waardering van het vastgoed), valt onder categorie ‘Overig bezit’. Dit zijn bijvoorbeeld bergingen, zendmastinstallaties, scootmobielplaatsen, pinautomaten, etcetera. Ook daar waar huur- of gebruiksafspraken fundamenteel afwijken van een normale verhuring valt het bezit in deze categorie.
De kosten en opbrengsten zijn uw best mogelijke inschatting van de totale kosten en opbrengsten per jaar. Meer informatie over de op te nemen (mutatie in de) beleidswaarde, staat in paragraaf 2.7 van deze toelichting.
Bij een verlicht regime en administratieve of hybride scheiding, verantwoordt u transacties tussen DAEB TI en Niet-DAEB TI in onderdeel H en I. Deze transacties laat u voor onderdeel A tot en met G buiten beschouwing. Transacties met juridisch gescheiden Niet-DAEB verbindingen verwerkt u in onderdeel A tot en met G.
Indien de verbinding verhuureenheden realiseert voor de TI, dan dient u deze productie bij de TI als nieuwbouw exclusief bestemming koop te verantwoorden. Deze productie verantwoordt u dus niet als aankoop in de TI. Indien de TI enkel grond verkoopt/levert en verder niet betrokken is bij de ontwikkeling dan wel verkoop van de koopwoongelegenheden hoeft de verkoop niet opgenomen te worden. Stel dat er wel afspraken gemaakt worden over de verkoop door de TI, bijvoorbeeld een deel door de woningcorporatie verkocht wordt of met een terugkoopverplichting. In deze gevallen dienen de juiste aantallen en de daarbij behorende kosten en opbrengsten opgenomen worden.
Last updated