2.7 Toelichting waardering bezit
In onderdeel 2.7 geeft u een specificatie van de beleidswaarde voor het forecast verslagjaar en de prognosejaren op. Dit vult u in voor DAEB, Niet-DAEB en Geconsolideerde niet-DAEB verbindingen.
Let op
Het opgegeven totaal aantal eenheden in hoofdstuk 2.7 moet overeenstemmen met de opgave in hoofdstuk 2.3. Tevens moet de totale beleidswaarde per tak in hoofdstuk 2.7 overeenstemmen met de balanswaarden (vastgoed in exploitatie) per tak in hoofdstuk 3.1. In bijlage II ‘Validaties’ wordt dit nader toegelicht.
Om te komen tot een meerjarigeprognose van de beleidswaarde in dPi wordt onderscheid gemaakt naar:
Een berekende waarde voor het forecastjaar via DCF (toepassing uitgangspunten memo onderhoud en beheer en leidraad economische parameters dPi2026;
Een benaderde autonome waardeontwikkeling voor de prognosejaren;
Een berekende waarde met betrekking tot voorraadmutaties (sloop, verkoop, nieuwbouw, aankoop en verbetering bestaand bezit vanuit hoofdstuk 2.1 ‘Activiteitenoverzicht’).
In onderdeel 2.7 wordt onderscheid gemaakt tussen de volgende categorieën in verhuureenheden:
Aantal eenheden woonruimte;
Aantal eenheden exclusief woonruimte.
De waarden bij de ‘Beleidswaarde’ vult u in op totaalniveau voor DAEB TI, Niet-DAEB TI en Geconsolideerde niet-DAEB verbindingen. In onderdeel ‘Toelichting waardering bezit - Gegevens beleidswaarde’ geeft u de totale contract-jaarhuur én de onderhouds- en beheerkosten op voor de eenheden woonruimte (eengezins- en meergezinswoningen, studenteneenheden en extramurale (zorg)eenheden). Het gaat om de totale contracthuur op het moment van waarderen, zonder inflatie in het eerste rekenjaar (t=0). Dit is de decemberhuur op moment van waarderen maal 12.
Bij de onderhouds- en beheerkosten op moment van waarderen houdt u geen rekening met inflatie of mutaties in het eerste rekenjaar (t=1). U verantwoordt dus de jaarbedragen (niet de contante waarde). In onderdeel ‘Toelichting waardering bezit - Gegevens beleidswaarde’ volgt u dezelfde methode. In onderdeel 2.7 ‘Toelichting waardering bezit’ worden onder ‘Gegevens beleidswaarde’ onder andere de volgende posten toegelicht:
Totaal van onderhoudskosten op het moment van waarderen;
Totaal van beheerkosten op het moment van waarderen.
Voor de rapportage in ‘2.7 toelichting beleidswaarde’ dient het ‘doorexploitatie-uitgangspunt’ voor de verantwoording (dVi en dPi) te worden gehanteerd. Omdat het bij de andere gegevenselementen in onderdeel 2.7 niet aan de orde is, zou deze aanscherping enkel betrekking hebben op de volgende velden:
Totaal van onderhoudskosten op het moment van waarderen;
Totaal van beheerkosten op het moment van waarderen;
Totaal van NCW erfpacht.
Wijzigingen
De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de dPi2025 zijn:
Alle overzichten en velden met betrekking tot marktwaarde vervallen, met uitzondering van contract-jaarhuur (deze is verplaatst naar ‘Toelichting waardering bezit - Gegevens beleidswaarde’).
Het verloopoverzicht van de beleidswaarde vervalt.
Onderhoudskosten
De definitie van ‘onderhoud vanuit eigen beleid’ is gelijk aan de definitie gehanteerd in de post ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst-en-verliesrekening in de rubriek ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’.
Let op
Dit is dus inclusief mutatieonderhoud (naar jaarschijf geactualiseerd, dus maal mutatiegraad). Hierbij gaat het om de ingerekende kasstromen in de DCF-periode exclusief achterstallig onderhoud. Het memo onderhoud en beheer is hierbij leidend. Zie ook de Q&A’s in de kennisbank van SBR-wonen.
Beheerkosten
De hierna genoemde componenten uit de DCF-berekening worden vervangen met één norm die aansluit bij de langjarige kosten voor beheer en gebruikt moet worden in de beleidswaarde:
Beheerkosten;
Belastingen (excl. verhuurderheffing);
Verzekeringen;
Overige zakelijke lasten.
Het memo onderhoud en beheer is hierbij leidend. De gemiddelde disconteringsvoet geeft u alleen op voor de eenheden woonruimte (eengezins- en meergezinswoningen, studenteneenheden en extramurale (zorg)eenheden). Weging vindt plaats op basis van aantallen voor de eenheden woonruimte.
Let op
Alle in te voeren bedragen (dus ook de kosten) worden in dit onderdeel als positieve waarde ingevuld. De gemiddelde disconteringsvoet wordt in percentages uitgevraagd. U dient hier de daadwerkelijke percentages in te vullen (voorbeeld: 1% vult u dus als 1 in).
Last updated